B3上場を申請する初の配当付ETF（インデックスファンド）は、不動産ファンド好きの投資家にアピールする狙いがある。

先週発表されたワイズ S&P グローバル REIT インデックス ファンドは、シンボル WISE11 で取引される予定です。 これは、B3が定期的な収入を支払うETFの上場の可能性を開いて以来、記録された最初のものです。

問題の ETF は、約 400 の REIT のバスケットで、S&P グローバル REIT インデックスを複製します (不動産投資への信頼、米国の不動産ファンドに相当する) を 26 か国の 8 つの異なる不動産セグメントから提供しています。 詳細は事務局に伝えました インフォマネー.

WISE11 のポリシーは、不動産ファンドに適用されるルールを模倣して、利益の少なくとも 95% を配当として分配することです。 ただし、通常は毎月収入を分配する FII とは異なり、ETF は四半期ごとに預金を行い、四半期終了後の 10 営業日目 (4 月、7 月、10 月、1 月) に入金します。

ポートフォリオ内の REIT は複数の通貨で配当を支払いますが、為替取引はマネージャー自身によってクローズされ、収益はすでにレアルで入金されます。 現在の連邦所得規則では、配当に対して 15% の所得税率が源泉徴収されます。

Wise Capital の創設パートナーである Flávio Mantesso 氏は次のように述べています。 インフォマネー 四半期ごとの周期の選択は、税金や為替レートを含む ETF のコストを削減しようとするものであり、最終的にはベンチマーク インデックスによって提示される収益性からファンドの収益性を奪うことになります。 追跡エラー.

ETF の REIT はさまざまな国から提供されており、毎月、四半期ごと、半年ごとなど、さまざまな支払い頻度で提供されています。 四半期ごとの分配を確実にするために、WISE11は分配日までに受け取ったすべての収入を現金で蓄積します。

「原則として、支払いは四半期ごとであり、そのままにしておく必要がありますが、ETFの投資額が大きく、コストの影響が関係ない場合は、事前に見直すことができます」とマンテッソは指定しています。

平均配当利回り （配当利回り） ETF の推定年利は 4.5% から 5% です。 これは、ブラジルの FII が支払う金額のほんの一部です。たとえば、2 月には、Ifix (B3 で最も取引されている FII のインデックス) に含まれる 111 のファンドのうち 54 が登録されていました。 配当利回り 1% 以上 – 月額。

しかし、Mantesso は、ファンドのバスケットを構成するほとんどの REIT の原産国である米国の現在の金利水準と比較して、収益性は魅力的であると主張しています。 現在の基本レートは 4.50% から 4.75% までさまざまです。

ETFの配当に対する税金にもかかわらず、マンテッソは、ETFが26カ国にある数十万の不動産でグローバルな分散を提供しているため、不動産ファンドの投資家を引き付ける能力について楽観的です。その収益は所得税から免除されます。

また、REIT 株の上昇に伴い、キャピタルゲインの可能性も浮き彫りになっています。 「歴史的に、トータルリターンは [dividendos e valorização] REIT は年率 10% でした」と彼は言います。 「ブラジルの投資家は不動産を愛し、ファンドは世界の不動産への多様なアクセスを提供するため、私たちは楽観的です。」

WISE11 は B3 に登録されており、3 月から 4 月の間に市場デビューする可能性があります。 インフォマネー. 運営はWise Capital、運営はVórtxが行います。 管理費は年率0.65%となります。 投資家はまた、キャピタルゲイン所得税の対象となり、従来の取引では 15%、取引では 20% が課税されます。 デイトレード.

このETFは、ワイズキャピタルがブラジルで他のREIT ETFを導入するためのキックオフになると予想されています。 Mantesso によると、ESG に焦点を当てた別のプロジェクトが進行中ですが、これは収益を再投資する (分配しない) 予定です。

配当を支払うETFの中身は？

S&P グローバル REIT のパフォーマンスを再現するために、WISE11 はインデックスの各資産に直接投資します。 現在、すでに B3 に上場している 2 つの REIT インデックス ファンド（配当を支払わない URET11 と ALUG11）は、選択したインデックスへのエクスポージャーを得るために他の外国 ETF の株式を購入しています。

現在、指数資産のバスケットには、小売（18.9%）、専門（18.6%）、物流（18.5%）、住宅（14.3%）、オフィス（9.3%）、多様化（ 9.2%)、 健康管理 (8%)、ホテルおよびリゾート (3.3%)。

インデックスに含まれるには、REIT が不動産の開発、管理、リース、または投資から少なくとも 60% の収益を上げている必要があります。 資産は、主に、人が占有する、または保管に使用される不動産に投資するものでなければなりません。

「スペシャリティ」セグメントには、カジノ、スキー リゾート、学生および高齢者の住居およびアパート向けの REIT が含まれます。 「小売」セグメントでは、大小さまざまなモール、スーパーマーケット、さらにはニューヨークの 5 番街にある高級ブティックまであります。

の “健康管理»、病院、研究所、医療外科の建物、および企業の建物です。 バイオテクノロジー. マンテッソ氏は、「収益と現金で機能する安全なセグメントREITを備えた、よりレンガになりやすいバスケットです」と述べています。

指数のメソドロジーによれば、作物、林業、または伐採のための REIT はバスケットに含めることができず、モーゲージ REIT またはモーゲージ担保 REIT および有名な REIT住宅ローン （金融資産を購入する「紙の」不動産ファンドに似ています）。

この指数には、不動産金融会社、モーゲージ銀行、モーゲージ ブローカー、証券会社、不動産業者および鑑定士、住宅建設業者、さらには建設および建設管理に携わる企業も含まれていません。

含めるためのその他の基準は、REIT の市場価値です。 フリーフロート （市場で自由に流通し、すべての投資家がアクセスできる資産）。 資産の流動性は高く、新興国および先進国市場の取引の日々の平均に匹敵するはずです。

インデックス REIT は最大 40% までレバレッジできますが、ETF はレバレッジされません。

WISE11 には、米国 (140)、日本 (60)、オーストラリア (31)、英国 (37)、シンガポール (30) を含む 26 か国の REIT が含まれます。 「これらは市場であり、 不動産 より発展しており、アメリカのルールに似た特徴を持っています」と関係者は説明します。 詳細を確認してください:

タイムズ スクエア タワーからメルボルン港まで

インデックス資産のバスケットは毎年 9 月にリバランスされ、REIT が含まれるか除外される可能性があります。 しかし、市場価値と市場価格に応じて、インデックスの各資産の割合について、四半期ごと (3 月、6 月、9 月、12 月) にリバランスが行われます。 フリーフロート. これらは、最近 IPO (新規株式公開) を行った REIT である可能性があります。

インデックスに含まれる REIT が保有する象徴的な不動産には、世界で最も高い超高層ビルの 1 つであるタイムズ スクエア タワーがあります。 ニューヨークの 5 番街にあるゼネラル モーターズのオフィス コンプレックス。 香港のシティバンク プラザ ビル。 パリのユーロパラザビル。 オーストラリア最大のメルボルン港。 そしてスペインのユーロスターホテル。

現在資産のバスケットを構成している 400 を超える SCPI の中で最も代表的なのは、「Amazon の所有者」と呼ばれる、世界最大の産業用倉庫の所有者である ProLogis です。 REIT には 19 か国に 5,550 の倉庫があり、総額は 2,000 億ドルです。

次は、世界最大のプロバイダーであるエクイニクスです。 データセンター、31カ国に存在。 REIT は、80 四半期連続で収益成長の記録を持っています。 とりわけ、Google Cloud で 43%、Oracle で 53%、Microsoft の Azure で 43% の市場シェアを保持しています。

パブリック ストレージはインデックスで 3 番目に代表的な REIT であり、個人およびビジネス ストレージ セグメントに焦点を当てており、米国とヨーロッパに約 3,000 のプロパティがあります。 マンテッソ氏によると、同社は、人口の増加と住宅スペースの縮小を考えると、追加の保管スペースに対する需要の増加から恩恵を受けています。

5 番目の REIT であるサイモン プロパティは、ショッピング センター、アウトレット、小売業における最大の不動産投資会社の 1 つです。

S&P グローバル REIT インデックス ポートフォリオの最も代表的な 10 の REIT をご覧ください。

出典: S&P/ワイズ キャピタル